Os membros que compõem a comissão mista que revisa a Planta de Valores Genéricos de Cuiabá discutiram itens que fazem parte de uma edificação e que são responsáveis pela formação do preço do imóvel. Uma sala comercial, por exemplo, que não oferece estacionamento, poderá ter um preço menor do que outra sala que inclui esta oferta.
A comissão, que reúne servidores públicos do município, Câmara Municipal e representantes dos setores imobiliário e da construção civil, já realizou até agora cinco reuniões nas quais se debateu, entre outros assuntos, os fatores de conservação dos imóveis e a tipologia construtiva. A missão é fazer as adequações na planta na qual a Prefeitura de Cuiabá se baseará para definir o valor venal dos imóveis. Os valores usados para definir a Planta de Valores Genéricos são usados como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Durante a discussão nesta sexta-feira (16), chegou-se a conclusão que empreendimentos com variáveis, como o já citado estacionamento, e também outras, como espaço gourmet, espaço fitness, elevadores, auditório, piscina, playground, são itens bem avaliados e fatores que vão agregar valor ao imóvel. Entretanto, alguns, como churrasqueira ou sauna, em um condomínio, por exemplo, já não tem mais tanto valor e não são representativos.
“São variáveis que não têm como serem medidas dentro do mercado. São atrativas, que favorecem a venda, mas não tem como fazer uma medição matemática. Por isso se decidiu excluir estas variáveis dos critérios de estudo. E agora vamos buscar informações para ver qual o grau de influência das que permaneceram na composição do valor final do imóvel”, explicou Marcos Tadeu, consultor da Tecnomapas, empresa que elaborou o estudo preliminar que subsidia a revisão da Planta de Valores Genéricos.
Presente à reunião, realizada no auditório da Secretaria Municipal de Educação, o secretário de Fazenda, Pascoal Santullo Neto, ressaltou que o estudo da planta tem por objetivo adequar os valores dos imóveis, para que fiquem mais próximos ao valor de mercado. “Não é justo que a prefeitura avalie um imóvel por 1 milhão de reais, quando, na prática, na hora da venda, embora o cidadão pague um imposto sobre 1 milhão, o valor de mercado alcance 600 mil. O trabalho é para que a planta se aproxime da realidade de mercado, ou para mais, ou para menos”, explicou o secretário.
Melhorias no Pedra 90
Como exemplo, de uma região onde os imóveis, que eram subavaliados, deverão ter uma valorização, Santullo citou o Bairro Pedra 90, que nos últimos anos recebeu diversas obras. “Há dois anos não tinha asfalto. Uma casa que custava 25 mil reais, hoje não se vende por menos de 50 mil, que deverá ser o valor venal atualizado. Se pagava um IPTU de R$ 100, vai passar para R$ 120 ou R$ 150. Não se mexeu na alíquota, apenas se valorizou o imóvel em uma região que hoje tem asfalto, escola e creche”, exemplificou.
Ao se corrigir a distorção, o dono do imóvel será beneficiado, de acordo com o secretário de Fazenda. “Para quem vende, a atualização da planta é a melhor coisa que pode acontecer. Ele vai ter um extrato da prefeitura, que vale perante os cartórios, e que prova que o imóvel dele vale de acordo com o preço de mercado”, salientou.
Para José Francisco Barbosa Ortiz, presidente do Ibape-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), equacionar os valores reais para a cobrança do IPTU, significa um equilíbrio entre os bairros. “Por isso é importante à definição destes itens, que vão influenciar no valor venal dos imóveis e provocar a readequação da planta de valores, que, por sua vez, define o valor do IPTU”, disse.
Já o vereador Oseas Machado, que representou na discussão o Poder Legislativo, destacou o avanço obtido nestas reuniões para se chegar a um cálculo do IPTU real. “Creio que vai se aproximar da realidade. Algumas demandas poderão trazer o crescimento [no valor do IPTU] por causa de benefícios que chegaram à região. Mas o importante é que não se mexe na alíquota e sim acompanha o valor de mercado”, assegurou.
Preço de terreno
A comissão ainda terá pela frente mais três encontros que ocorrerão até o fim de outubro. Em dois destes encontros serão debatidos os critérios para definir o preço do terreno. De acordo com Marcos Tadeu, visto que na maioria das regiões da cidade já não se tem mais terrenos disponíveis para a venda, o processo de identificação do preço será feito a partir da definição do preço dos imóveis edificados, com base nos critérios definidos na reunião de hoje.
“A partir daí vamos chegar ao valor dos terrenos. Vamos concluir os trabalhos até terça-feira para passar para a comissão que discutirá isso na próxima sexta feira (23) e em outra reunião na semana seguinte, para definir o valor de terreno para cada bairro da cidade”, disse Marcos.
Na última reunião, que acontecerá até o fim do mês, será apresentada a simulação dos valores com a composição dos valores do terreno e das edificações, “Será um casamento destes dois valores [da edificação e do terreno] que vai ser a base do valor do imóvel de padrão baixo, médio e alto”, acrescentou Marcos. Após a apresentação final dos trabalhos da comissão, será realizada uma audiência pública para discutir com a sociedade. Depois, a planta segue até o fim de novembro para a Câmara para discussão e aprovação.
Também participaram da reunião representantes do Conselho Regional de Engenheira e Agronomia de Mato Grosso (Crea-MT), Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-MT), Sindicato das Indústrias da Construção do Estado de Mato Grosso (Sinduscon-MT), Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso (Creci-MT), Sindicato da Habitação de Mato Grosso (Secovi-MT), Instituto de Planejamento e Desenvolvimento Urbano de Cuiabá (IPDU) e Secretaria do Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano.